Особенности заключения и реализации сделок, направленных на отчуждение земельных участков в Российской Федерации

В настоящее время в связи с ростом числа сделок с земельными участками большую актуальность имеют вопросы, связанные с заключением и реализацией сделок, направленных на отчуждение земельных участков в Российской Федерации – сделки купли-продажи земельных участков в РФ.
Порядок совершения сделок с земельными участками регулируется земельным и гражданским законодательством. Что касается гражданского законодательства, то оно устанавливает обязательную письменную форму заключения договора продажи недвижимости, несоблюдение которой ведет к недействительности сделки, обязательную государственную регистрацию перехода прав собственности на земельный участок, обязательное указание в договоре данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, указание в договоре цены передаваемого имущества, особенности передачи земельных участков по передаточному акту или иному.
Земельный участок как недвижимое имущество может являться объектом прав на него: права собственности – как частной (граждан и юридических лиц), так и публичной (федеральной, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований); права постоянного (бессрочного) пользования, права безвозмездного срочного пользования, права пожизненно наследуемого владения, права аренды, права ограниченного пользования (сервитут).
При этом необходимым условием для признания земельного участка предметом сделок, имеющих целью возникновение вышеперечисленных прав, является его государственный кадастровый учет. Так, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ); договор аренды земельного участка, в отсутствие кадастрового учета последнего, не признается заключенным (п. 2 ст. 22 ЗК РФ, п.3 ст.607 ГК РФ).
Статистические данные, приведенные на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда РФ, свидетельствуют об увеличении количества дел с применением законодательства о земле – в первом полугодии 2014 года...

Таким образом, проведя исследование на тему «Особенности заключения и реализации сделок, направленных на отчуждение земельных участков в Российской Федерации» следует сделать следующие выводы.
1. Практическое значение проблема купли-продажи земельных участков приобретает в связи с распространением в практике обеспечения исполнения обязательств института т.н. обеспечительного присвоения. Своим широким распространением этот институт обязан трудностям процедуры реализации заложенного недвижимого имущества, поскольку позволяет более полно гарантировать права кредитора по обеспечиваемому обязательству. Суть института заключается в передаче должником кредитору права собственности на недвижимое имущество с условием возврата первому права собственности на это имущество в случае надлежащего исполнения обеспеченного обязательства.
2. Считается недействительным условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее дальнейшее распоряжение землей, включая ограничение на ипотеку, передачу земли в аренду, совершение иных сделок с землей. Это ограничение представляется не имеющим практического смысла, если учитывать, что содержание вещного права определяется законом и не может быть ограничено частным соглашением сторон. Пункт 2 ст. 209 ГК непосредственно относит к правомочиям собственника возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В силу этого, отчуждая имущество, даже при наличии в договоре запрещения на это, собственник пользуется правовыми возможностями, предоставленными ему законом.
Является недействительным и условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.
3. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект...