Механизм правового регулирования ипотечных отношений в жилищной сфере

Важным разделом законодательства о залоге является залог недвижимости - ипотека. Данный раздел присутствует в Законе о залоге
Российской Федерации. Нормы о залоге недвижимости включены в новый Гражданский кодекс. Большое значение в регулировании залога
недвижимости имеет Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".
Данный акт устанавливает, что, если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает кроме погашения основной суммы долга и
процентов по нему также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки вследствие
неисполнения либо просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства.
Ипотека также обеспечивает суммы, причитающиеся залогодержателю в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными
средствами, и возмещение судебных издержек и других расходов, вызванных обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.
Договор о залоге недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения и регистрации.
Российское законодательство не предусматривает возможности заложить закладные свидетельства, которые могут выступать в качестве
ценных бумаг. Вместе с тем еще римскому праву был известен залог права залога .
За годы экономических реформ в России залог уже успел зарекомендовать себя как эффективно действующий инструмент рыночной экономики.
Для нормального функционирования гражданского оборота необходимо четкое нормативно - правовое закрепление системы способов
обеспечения исполнения обязательств. В целях предотвращения или уменьшения размера негативных последствий, которые наступили бы в
случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником своего обязательства, само такое обязательство может быть обеспечено
одним из следующих способов:
- неустойкой;
- залогом;
- удержанием имущества должника;
- поручительством;
- банковской гарантией;
- задатком;
-...

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по
обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими
кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Закон не допускает ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной
собственности.
Особенность договора об ипотеке, предметом которой служит жилой дом или квартира (часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из
одной или нескольких изолированных комнат), находящиеся в собственности гражданина, состоит в том, что он не может быть заключен через
представителя. Единственное исключение из этого запрета касается ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности
несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство. В
этом случае ипотека будет осуществляться в порядке, установленном российским законодательством для совершения сделок с имуществом
подопечных.
Предмет залога недвижимости оценивается через достижение соответствующего соглашения залогодателя с залогодержателем. Оценка
указывается в договоре в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными
федеральным законом, или в определенном им порядке.
Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением залогодателя и залогодержателя в соответствии с предписаниями
Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В договоре об ипотеке может быть указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, которая является именной ценной бумагой,
удостоверяющей права ее законного...