ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ООО «ИРИАДНА»

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него. В нашей стране
исторически возник, и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости - колхозно-кооперативный. В
связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости, это повлекло за собой
развитие рынка недвижимости. Одной из наиболее значимых проблем при функционировании современного рынка недвижимости является
адекватная оценка стоимости объекта недвижимости.
Трудность такой оценки объясняется следующим. Недвижимость как один из видов товара подчиняется общим законам товарного рынка.
Однако объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют
реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому
проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Поэтому стоимость объекта
недвижимости различна в каждом отдельном случае.
С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости - это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него
на этом рынке. То есть стоимость, которую определяет оценщик, является по существу меновой характеристикой товара или его меновой
стоимостью, на формирование которой оказывают влияние различные факторы. Факторы, влияющие на стоимость или на цену как форму ее
рыночного проявления, можно подразделить на две большие группы: факторы предложения и факторы спроса. К факторам предложения можно
отнести те, которые влияют на цену продавца: в основном это затраты, связанные с приобретением или созданием объекта недвижимости или
прав на него, а к факторам спроса - те, которые влияют на цену покупателя. Взаимодействие этих факторов и определяет цену товара на рынке
недвижимости.
Цель данной работы – изучить основные...

На основании проделанной работы можно сделать следующие выводы:
Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости, это: рыночная стоимость объекта недвижимости;
инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; утилизационная стоимость; стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
специальная стоимость объекта оценки. Также различают массовую и индивидуальную оценки объектов недвижимости.
Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды, и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы
среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости. Изменение стоимости любой недвижимости, включая общественные здания,
зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость
недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и
политических.
Второй уровень - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района.
Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости;
план оценки; сбор и подтверждение информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование; отчет о результате оценки
стоимости объекта.
Отдельного внимания заслуживает выбор подхода к соответствующей оценке. На основании отчета об оценке рыночной стоимости помещения
был проведен анализ практического использования различных методов оценки объекта недвижимости. В результате проделанной работы было
выявлено следующее:
При оценке объекта недвижимости (жилое помещение) использовались доходный метод и сравнительный метод.
Доходный подход основан на том, что...