Применение метода дисконтированных денежных потоков для оценки складского комплекса

Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного
управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного
использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Деятельность оценщика регламентирована Федеральным законом от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации", а также стандартами Российского общества оценщиков. Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские
стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации
оценщиков в России.
Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для
потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении
ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может
потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации".
При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя устанавливается в процентах от
рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости,
принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения и т. д.
Потребность в оценке стоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организация владеют каким-либо имуществом,
находящимся в собственности государства или правительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то при продаже или приватизации
данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика. Обязательность оценки предусматривается также при выкупе...

Подводя итог, отметим, в рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
прямой капитализации доходов;
дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать
потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом
уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
В настоящее время, на наш взгляд наиболее актуально использовать метод дисконтирования денежных потоков. Именно поэтому был
рассмотрен данный метод в качестве примера.
Существуют различные инструменты принятия решений, используемые для оценки недвижимости, а также как критерии ранжирования
инвестиционных проектов. Их сложность может быть различной — от простых соотношений покупной цены и валового дохода до
комплексных геометрических (сложных) инструментов, применяемых к денежным поступлениям инвестора после уплаты налогов. Чтобы
прийти к какому-либо заключению, аналитик или оценщик должен оценить данную собственность, используя наиболее значимые критерии. В
целом менее сложные методы могут использоваться оценщиками как грубые измерители стоимости и способы проверки или инвестиционными
консультантами для первичного отбора проектов. Более сложные техники могут применяться для расчета оценочной стоимости или
ранжирования возможных вариантов инвестиций.
Капитализация дохода может быть определена как оценка единой суммы текущей стоимости потока доходов. Коэффициенты капитализации
состоят из двух элементов: первый — это доход на инвестиции; второй - возврат инвестиций. Общие коэффициенты капитализации
позволяют оценить стоимость собственности на основе чистого операционного дохода. Они должны включать доход на инвестиции и
возврат инвестиций и сочетать требования к доходности земли и зданий или...