Основные понятия оценки недвижимости

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно
и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно
возникает.
Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для
потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора — при принятии решения о
предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании — при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность,
собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации».
Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами,
находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и
муниципальными органами остаются важные функции, а именно:
проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
зонирование территорий;
архитектурно — строительный контроль;
лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.
Недвижимость — это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе
эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения
личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования
недвижимости собственником в своем бизнесе, либо — через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в
недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с
получением и (или) предоставлением кредитов и...

С формированием рыночных отношений понятие «оценка бизнеса» стало широко использоваться на практике, однако его
теоретическое обоснование применительно к специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многие
термины имеют неоднозначное трактование. Оценка бизнеса необходима при операциях купли-продажи, акционировании предприятий и
перераспределения долей, привлечении новых пайщиков, страховании, кредитовании, разработки инвестиционных проектов и привлечении
инвесторов и других операциях, связанных с функционированием бизнеса.
Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее
использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные
средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода.
Цели оценки еще теснее связаны с ее методами. Если цель оценки — определение восстановительной стоимости объекта, то
применяются методы затратного подхода: сметный или индексный. Если цель оценки — определение стоимости замещения, также применяют
методы затратного подхода: метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Если необходимо определить рыночную стоимость
объекта, чаще используют методы доходного и сравнительного подходов.
Таким образом, выбор того или иного метода для оценки объекта недвижимости — сложный, творческий процесс. Оптимальность
выбора в большой степени зависит от квалификации и практического опыта эксперта — оценщика. Рекомендуется определять стоимость
объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации.
Тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, вероятность получить более точное значение стоимости
объекта значительно возрастет.
Все методы оценки недвижимости группируются...