Методы оценки недвижимости

Рынок земли неотделим от инвестиционной сферы. Любой потенциальный инвестор (покупатель) желает максимизировать прибыль и защитить свои вложения. Для инвестирования очень важна оценка недвижимости – определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.
На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:
- объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;
- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;
- устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;
- указываются цели оценки объекта;
- Устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;
- формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на oцeнку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком. Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.
Оценка объекта может проводиться оценщиком...

Методика оценки недвижимости включает в себя применение различных методов и приемов расчета стоимости на основе анализа имеющейся информации. Применяются, в-основном, три метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж. Использование одного и более методов позволяет дать более реальную оценку стоимости. Но, тем не менее, оценка является мнением оценщика, отражающим его профессиональность. И она не всегда может совпадать с мнением собственника недвижимости.
Результаты оценки недвижимости могут быть использованы для определения цены продажи и покупки недвижимости, суммы ссуды, условий аренды, вклада в уставный капитал при совместном предпринимательстве, основы для компенсации при отчуждении данного объекта недвижимости и т.д. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, постоянно меняются, поэтому результаты оценки считаются достоверными только на определенную дату. Рыночная стоимость обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и эти ожидания основаны на свидетельствах рынка в конкретный момент времени.