Аренда недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что с одной стороны одним из субъектов договора аренды недвижимого имущества находящегося в муниципальной собственности выступает муниципальное образование. Законодательство, признавая муниципальные образования субъектами гражданских правоотношений, не устанавливает для них специального правового режима.
Кроме того, актуальность данной проблемы в настоящее время обусловливается возрастанием спроса на применение договоров аренды, в частности, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, являющихся собственностью муниципальных образований.
Сфера отношений с непосредственным участием муниципальных образований занимает заметное место, хотя она и меняется в зависимости от экономико-правовых условий.
Прежде всего, муниципальные образования это крупнейшие собственники. Собственность является важной экономической основой деятельности муниципальных образований.
Практическая сложность отношений по участию муниципальных образований в гражданском обороте обычно состоит в том, что муниципальные образования приобретают гражданские права и обязанности через свои органы, согласно сложившейся правовой практике, признаются в большинстве случаев юридическими лицами и могут быть самостоятельными участниками гражданских правоотношений. Это делается для хозяйственного обеспечения основной деятельности.
В настоящее время муниципальная собственность занимает достойное место в структуре форм соб¬ственности Российской Федерации. Характерными особенностями муниципальной собственности являются:
- непосредственная связь данной собственности с интересами местного сообщества;
- воплощение в ней особой совокупности эко¬номических отношений между человеком и влас¬тью;
- отнесение ее к разновидности публичной (общественной) собственности;
- муниципальная собственность является основ¬ным инструментом социальной защиты и поддержки населения территории муниципального образования. Сущность и назначение муниципальной собствен¬ности предполагает, что...

Статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду предоставлено его собственнику (в определенных случаях таким правом наделены лица, уполномоченные законом или самим собственником). Данное положение корреспондирует со ст. 209 ГК РФ, отнесшей к правомочию собственника право передавать третьим лицам принадлежащее ему имущество во владение и пользование.
Увы, современные правовые реалии таковы, что зачастую данное требование не всегда выполняется. Причин тому предостаточно - массовые нарушения законодательства при приватизации и их запоздалое исправление в виде признания приватизационных сделок недействительными; отсутствие четкого разграничения федеральной собственности и собственности субъектов РФ (споры вокруг применения Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 \"О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность\" продолжаются по сей день); нечеткость в определении органов, наделенных правом распоряжаться государственной собственностью, и т.д. В результате любое лицо, арендующее имущество, может столкнуться с ситуацией, при которой арендодатель, считавшийся полноправным собственником, утрачивает свой титул, а договор аренды с указанным лицом ставится подлинным правообладателем под сомнение.
Существуют и иные проблемы, которые приходится решать арендодателю или арендатору недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Так, неверное обозначение в договоре аренды объекта недвижимости может повлечь невозможность государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы. Чтобы избежать проблем в ФРС, специалисты рекомендуют отражать в договоре сведения об объекте аренды так, как это указано в свидетельстве, выданном собственнику недвижимости, и, соответственно, в ЕГРП. Но...