Сделки с землей

Актуальность темы. Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.
При этом вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может успешно использовать землю), но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное управление), функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского района и т.п.) и т.д. Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ), других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что...

Земельный кодекс РФ признает недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
• нельзя предусмотреть в договоре право продавца выкупить земельный участок;
• не допускается ограничение права покупателя распоряжаться земельным участком после его приобретения в части ограничения на ипотеку, передачи участка в аренду и совершения иных сделок с ним;
• положения, которые бы ограничивали ответственность продавца, если третьи лица предъявят права на земельный участок.
По вопросу можно привести один из примеров совершения сделки с земельным участком:
"Гр. Ульянов В.К. и гр. Мартынов В.Д. решили заключить договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: с. Шумейка Энгельсского района Саратовской области, принадлежащего гр. Ульянову на основании договора купли-продажи дома от 22.11.94 года на праве собственности. Земельный участок площадью 1708 кв. м, на котором находится дом, собственностью Ульянова не является. Поэтому гр. Ульянов подает в администрацию г. Энгельса и Энгельсского района заявление о приватизации земельного участка и о передаче его в собственность. Так как в соответствии с постановлением администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области в частной собственности граждан может находиться 1500 кв. м земель сельскохозяйственного назначения, администрация Шумейковского округа Энгельсского района Саратовской области выдает разрешение на приватизацию земельного участка площадью 1500 кв. м и передачу его в собственность Ульянова, а 208 кв. м - в пожизненное наследуемое владение.
Рассмотрев заявление гр. Ульянова о передаче в частную собственность земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в с. Шумейка, предоставленные документы, руководствуясь Законом Саратовской области "О земле" глава администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области выносит постановление, в котором отражено:
1) изъятие земельного участка...