Правовое регулирование сделок с объектами незавершенного строительства

В настоящее время особую актуальность приобретают инвестиционные процессы в сфере недвижимости. Процессы капитального строительства длительны и дорогостоящи, и часто, чтобы их завершить, необходимо вовлечь объект незавершенного строительства в гражданско-правовой оборот еще до завершения строительства.
Так, в 2008 году в собственности г. Новосибирска находилось 505 объектов незавершенного строительства общей стоимостью 2 миллиарда 620 миллионов рублей . Вовлечение данных объектов незавершенного строительства в гражданско-правовой оборот может не только пополнить доходную часть бюджета г. Новосибирска, но и обеспечить достижение качественно нового уровня инвестиционной активности в сфере капитальных вложений.
В связи с этим особое значение приобретает вопрос о гражданско-правовом регулировании оборота объектов незавершенного строительства. Однако ни в законодательстве, ни даже в цивилистической доктрине не разработана логичная и прозрачная система правовых норм, регулирующих вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их гражданско-правового оборота.
Кроме того, операции с объектами незавершенного строительства считаются довольно сложными как с экономической, так и с юридической точки зрения. С точки зрения освещения вопроса с юридической стороны мы сталкиваемся с проблемами несовершенства юридической ...

По итогам проведенного исследования стало возможным сформулировать следующие обобщающие выводы.
Правовое регулирование оборота незавершенного строительства имеет недолгую историю. Впервые данный объект был урегулирован в 1992 г. Несмотря на то, что в объекты незавершенного строительства признаны объектом гражданского оборота, легального определения объекта незавершенного строительства нет. С учетом выявленных в процессе написания выпускной квалификационной работы признаков объектов незавершенного строительства, предлагается под объектом незавершенного строительства понимать создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. Объект незавершенного строительства может быть объектом следующих сделок: сделок по передачи объекта незавершенного строительства во временное пользование и (или) владение и сделок по передачи объекта незавершенного строительства в собственность.
В процессе исследования были выявлены следующие проблемы:
1. Чтобы избежать дальнейших споров по вопросу определения понятия «объект незавершенного строительства» считаем необходимым урегулировать правовой режим объектов незавершенного строительства в отдельной статье 132.1 ГК РФ. Предлагается следующая редакция статьи 132.1 ГК РФ «Объект незавершенного строительства»:
«1. Объект незавершенного строительства - создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.
2. Объект незавершенного строительства может быть объектом следующих сделок: сделок по передачи объекта незавершенного строительства во временное пользование и (или) владение и сделок по передачи объекта незавершенного строительства в собственность».
2. Обеспечивая надлежащее исполнение обязательств заказчика ипотекой строящегося объекта в силу прямого указания закона, отпадает необходимость формирования существенных условий...