Особенности договора коммерческого найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда

Распространение международного правового поля на территорию Российской Федерации, принятие Конституции Российской Федерации в 1993 году , бурное обновление законодательства привели к реформированию основных принципов и детальной регламентации права собственности на жилье, прав граждан на жилище и других правоотношений в жилищной сфере.
Каждый имеет право на жилище (ст. 40 Конституции РФ). Это означает гарантированную для каждого гражданина возможность быть обеспеченным постоянным жильем. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) регулирует данную проблему посредством главы 35 , содержащей понятие договора найма, включающего такие разновидности как договор социального найма, и договор, традиционно именуемый коммерческим наймом, хотя закон такого понятия не содержит.
Отметим, что в настоящее время все большее внимание уделяется возможности использования многоквартирных домов, находящихся на балансе муниципальных образований, для реализации городских жилищных программ, в которых коммерческий наем является единственной правовой конструкцией, обеспечивающей права пользования нанимателя в соответствии с действующим гражданским законодательством.
Целью нашей настоящей работы является изучения понятия, содержания и особенностей заключения договора коммерческого найма и поднайма жилых помещений, а особенно мы остановимся на изучение проблемы использования указанных договоров для решения жилищных проблем граждан и обеспечения нуждающихся граждан жильем из муниципального жилищного фонда как наименее изученной проблеме.

Таким образом, на основании вышеизложенного мы можем сделать следующие выводы.
Договор коммерческого найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Коммерческий наем жилых помещений отличается от социального тем, что жилое помещение может быть предоставлено площадью немного больше социальной нормы, за договорную плату и на срок, не превышающий пять лет. В целях гарантии жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, Гражданский кодекс предусматривает преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок. Стать собственником жилого помещения, полученного в пользование по договору коммерческого найма, наниматель может путем его выкупа у собственника.
Само название договора «коммерческий» предполагает его возмездный характер. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя плату за пользование жилым помещением (плата за наем), за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги.
Плата за наем должна производиться на счет собственника или его представителя, плата в двух других случаях — на счет управляющей компании. На территории города Москвы полномочия собственника в части жилых помещений, находящихся в собственности города, осуществляют Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (управления Департамента в округах). При расчете стоимости в зависимости от типа жилья применяются понижающие либо повышающие коэффициенты.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Несвоевременная плата за жилое помещение влечет серьезные последствия. В соответствии со ст. 687...