Договор купли-продажи недвижимости и его особенности

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно
римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только
земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано
чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или
имущественной, частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям
относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы,
связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью,
считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo
cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не
допускалось установление отдельного права собственности на дом и
соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над
участком также рассматривалось как часть поверхности.
Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII
таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода,
отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для
приобретения в собственность земельных участков по давности владения
требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении
движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н.э. - 193 г. н.э.) появились
специальные правила, направленные на обеспечение публичности
соответствующих сделок.
...

Актуальность темы: В последнее время самое широкое
распространение в России получил договор купли-продажи недвижимого
имущества. Правовое регулирование оборота недвижимого имущества имеет
давнюю историю. Этим вопросом занимались самые известные ученые-
цивилисты России.
В правовом регулировании недвижимости очень много тонкостей, в
повседневной деятельности приходится учитывать самую разнообразную
судебную практику, которой становится все больше и больше, но
представляется, что определенным базовым пониманием механизма
применения законов в этой сфере должен обладать каждый, кто хочет
эффективно защищать свои права.
Особенность правового регулирования договора купли-продажи
недвижимости основана на том, что этот договор регулирует оборот
недвижимости - весьма специфичного объекта гражданских прав.
Пройдя значительный путь исторического развития в российском и
затем в советском периодах развития гражданского законодательства России,
договор купли-продажи недвижимости пришел к своему настоящему
положению , основные черты которого описаны в настоящей дипломной
работе. Специфические черты недвижимости: прочная связь с землей, особая
ценность, непотребляемость в процессе использования и т.п. - диктуют
необходимость определения специальных правил, регулирующих участие
таких объектов в имущественном обороте. Уже в первой части ГК
предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной
государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на
недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода
таких прав.
...

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской
Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об
установлении, изменении или прекращении гражданских прав и
обязанностей.
Статья 421 ГК РФ определяет, что граждане и юридические лица
свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не
предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы
различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми
актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному
договору применяются в соответствующих частях правила о договорах,
элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает
из соглашения сторон или существа смешанного договора.
...