Оценка стоимости объектов офисной недвижимости

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что у каждого покупателя офисной недвижимости возникает вопрос: выше какой стоимости нецелесообразно платить за данный объект недвижимости или проект? Ответ, на первый взгляд, прост: для инвестора – если объект будет приносить доход, выше требуемой ставки доходности (ставки капитализации) при заданной цене, то данную цену можно считать справедливой; для покупателя – конечного пользователя – если основной бизнес имеет более высокую доходность, чем доходность недвижимости в виде экономии на арендных платежах, то лучше не выводить из него средства на приобретение объекта.
К сожалению, в реальности анализ объекта недвижимости, особенно планируемого проекта, при покупке представляет собой гораздо более сложный процесс, нежели сопоставления ставки капитализации и доходности основного бизнеса с доходностью объекта недвижимости и возможной эконом на арендных платежах.
Так при принятии решения о приобретении проекта проводится всесторонний анализ рынка и тщательный технический и юридический анализ самого объекта. Если для инвестора в первую очередь анализ сводится к расчету планируемого арендного дохода и оценке рисков, связанных с его получением при различных сценариях расчета и развития рынка, то пользователи анализируют другие факторы, влияющие на их решение о приобретении объекта. К таковым относятся специфические именно для данного покупателя факторы, например: желание компании находиться в определенном районе города, наличие собственной огороженной территории для разгрузки машин инкассации, высокая нагрузка на перекрытия для установки специального оборудования, политика компании располагаться в собственном здании.
Рынок офисной недвижимости Москвы и многих крупных городов России– это все еще рынок «арендодателей» или «владельцев» зданий, где они диктуют свои правила игры, которые пока принимаются арендаторами и покупателями–пользователями офисной недвижимости.
Этот факт вместе со специфическими требованиями...

По курсовой работе можно сделать следующие выводы.
В курсовой работе была рассмотрена классификация офисных помещений. Офисные помещения можно разделить на следующие классы:
Офисы «А» класса - самые престижные офисные помещения, относящиеся к классу А - офисы представительского класса.
Их принципиальные отличия: современное здание офис-центра (не старше 8 лет); дорогостоящая отделка помещений соответствующая высшим европейским стандартам, высокие потолки, фальшпол; наличие современных удобных лифтов в достаточном количестве; наличие центральной автоматизированной системы вентиляции и кондиционирования воздуха; наличие централизованной пожарно-охранной сигнализации; удобное месторасположение (центр, транспортная доступность); усиленная охрана, в том числе охраняемая стоянка, видеонаблюдение, фейс-контроль; профессиональный менеджмент; высокие цены (арендные ставки выше $1000, стоимость квадратного метра не менее $9 тыс.)
Анализ рынка коммерческой недвижимости показывает, что офисы класса А имеют около 15% от спроса в данном сегменте рынка, зато они составляют более 71% от новых площадей, сданных в эксплуатацию в Москве в 2010 году и спрос на них постепенно растёт.
Офисные помещения класса В - золотая середина, они в большинстве востребованы арендаторами и наиболее привлекательны для покупателей коммерческой недвижимости в Москве в настоящее время.
Офис класса В - это тоже качественное помещение. Причём, учитывая особенности рынка коммерческой недвижимости принято выделять из этого класса - те помещения которые имеют более высокий уровень и маркировать их как офис класса В+. В офисах классов В и В+ обязательно наличие: качественного ремонта; открытой планировки помещений; современных лифтов; современных систем пожарной сигнализации, вентиляции и кондиционирования; изолированных санузлов; отдельной парковки; круглосуточной охраны; организации питания сотрудников и посетителей; оптоволоконной связи, отдельных телефонных линий.
Помимо этого офисы класса...