Принципы оценки недвижимости и их применение в практике оценки

1.2. Способы применения принципов оценки недвижимости в практике оценки
Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.
1.2.1. З А Т Р А Т Н Ы Й П О Д Х О Д
Данный подход предусматривает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную стоимость земельного участка, как незастроенного.
Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:
Первая операция - оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на трех базисных подходах:
- метод по сопоставимым продажам;
- метод соотнесения (переноса);
- метод капитализации земельной ренты;
- метод техники остатка для земли;
- метод развития земельного участка.
Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.
Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим элементам:
- местоположение;
- время продажи;
- физические характеристики;
- характеристики дохода, получаемого с земельного участка;
- условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка;
- условия продажи.
Метод соотнесения (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющих – цену здания и цену земельного участка.
При этом первоначально оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса...

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте.
У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности.
С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге — оценке стоимости объектов и прав собственности.
Необходимым условием дальнейших экономических преобразований в нашей стране является создание развитой инфраструктуры рыночной экономики, важнейшим элементом которой также является оценочная деятельность.
Оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима.
Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.
В данной курсовой работе особое внимание уделено одному из направления оценочной деятельности – оценке недвижимости.
Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние...

Таким образом, финансовый анализ показал, что предприятие работает стабильно, ежегодно получает прибыль. Однако увеличение доли себестоимости в выручке, как следствие уменьшение прибыли в 2004 году привело к снижению показателей рентабельности деятельности предприятия.
Наблюдается рост чистых активов, связанный с увеличением стоимости основных средств предприятия, а также с ростом запасов.
Предприятие обладает значительным имущественным потенциалом, который обусловлен наличием на балансе зданий, машин и оборудования.
Износ основных фондов предприятия достаточно невелик.
Анализ финансовой устойчивости и платежеспособности показал, что, предприятие финансово устойчивое, платежеспособное.
У предприятия имеется достаточная величина материальных запасов, обеспечивающих бесперебойное осуществление хозяйственной деятельности.
Наблюдается тенденция снижения величины собственных оборотных средств.
Снижается зависимость предприятия от заемных источников финансирования.
Вместе с тем, наблюдается замедлении оборачиваемости капитала, которое потребует привлечения дополнительных средств для продолжения деятельности, что может ухудшить финансовое состояние предприятия.
Преобладание в скорости оборота дебиторской задолженности, означает, что предприятие испытывает затруднения с расчетами по своим обязательствам. Поэтому предприятию необходимо установить контроль за своевременностью расчетов по обязательствам.