Договор участия в долевом строительстве. Проблемы правоприминителной практики

Актуальность темы. Исторически понятие «долевое участие в строительстве» формировалось как собирательное, обозначающее определенную группу договоров, которые отличаются инвестиционной сущностью, преобразованием вкладываемого имущества (инвестиций) из одной формы (денежной либо натуральной) в другую (объект недвижимости). Однако содержание этого понятия не ограничивается только договорами, оно охватывает и все иные правовые формы привлечения средств мелких инвесторов («народных денег») в строительство жилья на выгодных условиях. Наиболее известным предшественником нынешнего долевого строительства в советскую эпоху было кооперативное строительство, сохраняющее и по сей день свой легальный статус и предполагающее объединение средств физических лиц на условиях создания особого юридического лица — жилищно-строительного кооператива (дачно-строительного, гаражно-строительного), принимающего на себя функции аккумуляции денежных накоплений членов кооператива в паевом фонде, заказчика по договору строительного подряда и домоуправляющей компании. В советское же время практиковались и иные формы долевого участия, в том числе и такой ныне забытый метод, как «народная стройка», предполагавший личное участие будущих владельцев жилых помещений в их строительстве главным образом в роли неквалифицированной рабочей силы. Формой долевого строительства выступают и жилищно-накопительные кооперативы, появившиеся уже в современную эпоху. В основе всех этих форм долевого строительства лежит идея кооперации, сотрудничества физических (и частично юридических) лиц, объединяющих финансовые, материальные и трудовые ресурсы для целей жилищного строительства. В их основании лежит идея совместной собственности, а юридическим прототипом служит договор о совместной деятельности.
Противоположный характер носят формы долевого строительства, в основе которых лежит идея привлечения средств «массового, или неквалифицированного инвестора» особым профессиональным инвестором - застройщиком. Здесь...

Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
1. Договор участия в долевом строительстве представляет собой одну из правовых форм организации и осуществления долевого строительства, его характерными особенностями являются:
а) участие особого застройщика — юридического лица любой организационно-правовой формы, привлекающего денежные средства физических и юридических лиц для финансирования строительства жилого дома или иного объекта капитального типа;
б) особый предмет договора — объект долевого строительства;
в) инвестиции в единственно возможной форме наличных либо безналичных денег;
г) целью инвестиций выступает не извлечение прибыли, а приобретение права собственности на объект долевого строительства.
2. Договор участия в долевом строительстве представляет собой смешанный синаллагматический договор, сочетающий в себе элементы: договора строительного подряда; договора продажи недвижимости; договора комиссии (агентского договора); договора инвестиционного пая.
3. Специфика договора участия в долевом строительстве заключается в следующем:
- в особом субъектном составе. Застройщиком по договору может быть только юридическое лицо вне зависимости от его организационно-правовой формы. Договор, в котором в качестве застройщика выступает индивидуальный предприниматель, в настоящее время не может считаться договором участия в долевом строительстве, но может квалифицироваться как любой иной допустимый договор (о совместной деятельности, комиссии, строительного подряда и др.);
- в предмете договора, в качестве которого выступают объект долевого строительства и действия застройщика по его строительству (созданию);
- в его существенных условиях, которые затрагивают объект долевого строительства, цену, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантийный срок на объект долевого строительства;
- в особых организационно-правовых предпосылках договора: наличии у...