Титульное страхование

С развитием рынка недвижимости усложняется история объектов недвижимости. Большую часть нежилых строений и жилищного фонда составляют квартиры и здания, уже неоднократно менявшие собственника, а значит, увеличивается количество объектов недвижимости, имеющих правовые дефекты. Порой сам продавец такого объекта не может гарантировать юридическую чистоту своих прав собственности. Возможный исход покупки недвижимости на вторичном рынке - потеря и денег, и здания, поэтому гарантировать, что этого не произойдет, могут только риэлтерские компании, дорожащие своей репутацией и серьезно относящиеся к вопросам соблюдения прав клиента.
Наиболее эффективным способом снижения рисков в сделках с недвижи-мостью по-прежнему является страхование.

Титульное страхование - это страхование риска утраты права собственности на приобретенную недвижимость. Этот вид страхования носит добровольный характер, однако, при предоставлении ипотечных кредитов или кредитовании под залог недвижимости страхование титула может являться обязательным требованием банка.
Заключить договор титульного страхования могут только собственники имущества: физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица, зарегистрированные на территории России.
Стоимость титульного страхования зависит от ряда факторов:
- период страхования (тариф за первый год титульного страхования самый высокий, каждый следующий год риски снижаются, и страховой тариф уменьшается, поэтому обычно договор титульного страхования заключается на срок до 3 лет);
- стоимость объекта недвижимости (квартира подлежит страхованию по рыночной стоимости на момент покупки);
- степень риска, определяемая на основании юридической экспертизы (страховая компания обязательно проводит юридическую экспертизу документов, связанных с историей приобретаемого объекта недвижимости, а также проверку надежности самого страхователя; страховщик может вообще отказать покупателю недвижимости в услуге титульного страхования, если сочтет риски слишком существенными).

Титульное страхование особенно актуально в России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью.
Правда, по этим же причинам возникают сложности и у страховщиков. Дело в том, что ни одна страховая компания не заключит договор титульного страхования, предварительно не проверив юридическую чистоту страхуемой недвижимости. На эти цели зарубежные страховщики тратят от 60 до 90% получаемой по договору премии, зато и результаты у них весьма убедительные: отношение выплат к взносам, как правило, по этому виду страхования не превышает 10%.
В России же риски в титульном страховании очень велики. Мало того, что самим ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок, но к тому же сейчас практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным рискам. В итоге тарифы на титульное страхование в России (0,2-4% от страховой суммы) значительно превышают зарубежные и могут понизиться только при увеличении числа страхователей.