Права на объект незавершенного строительства при участии в долевом строительстве граждан

Глава 1. Правовой режим объектов незавершенного строительства.
1.1. Специфика объектов незавершенного строительства
При анализе истории и традиций правового регулирования недвижимого имущества в отечественном праве видно, что в отличие от европейских правопорядков в России в качестве основного критерия выделения недвижимости используется критерий физической неперемещаемости объекта (прочной связи с землей).
По результатам изучения критериев отнесения вещей к недвижимым, необходимо выделить два наиболее объемных подхода к критериям недвижимости:
- юридический подход, суть которого заключается в том, что недвижимое имущество является юридической категорией, поскольку юридической категорией является сама вещь в гражданском обороте;
- физический подход, который состоит в том, что недвижимость является объективно существующим явлением, и деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено природой этих вещей.
Среди отличительных признаков, которые присущи исключительно недвижимости, и не присущи другим вещам в российском гражданском обороте относятся следующие:
- существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей;
- каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам;
- недвижимость фундаментальна - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
- стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли - сложный или невозможный процесс, так как без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;
- потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
- полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площади;
- возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
- существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
- существуют специфические риски,...

Актуальность работы. Одно из центральных мест в теории гражданского права занимают вопросы, связанные с определением и пониманием объектов гражданских прав, в ряду которых одно из наиболее заметных мест занимает недвижимое имущество.
Теоретическое исследование вопросов, связанных с правовым режимом недвижимого имущества в России, является одной из первоочередных задач современной цивилистики, успешное разрешение которых во многом будет способствовать всесторонней правовой охране экономических прав участников гражданского оборота.
Одним из наиболее специфических объектов недвижимого имущества является объект незавершенного строительства. Само введение данного объекта в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта недвижимости сопровождалось многочисленными научными дискуссиями. Значительное количество научных проблем, связанных с оборотом объектов незавершенного строительства, обсуждается и в настоящее время.
В соответствии с Решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. одобрена Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации . Подраздел 3 раздела IV указанного документа посвящен модернизации норм о праве собственности. Так, согласно п. 3.7.3 соответствующего подраздела, по мнению авторов Концепции, необходимо предусмотреть в законе правила, стимулирующие собственника объекта незавершенного строительства к завершению объекта.
Учитывая ситуацию, связанную с мировым экономическим кризисом, достаточно частым явлением становятся случаи, когда предмет договора строительного подряда не может быть достроен в силу отсутствия необходимых денежных средств у заказчика строительства. В подобной ситуации наиболее оптимальным вариантом представляется реализация данного объекта в качестве самостоятельного объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства.
В этой связи в последнее время значительно выросло количество гражданско-правовых сделок, предметом...

В настоящее время в суды общей юрисдикции и в арбитражные суды поступает большое количество исков о признании права собственности на долю в объектах незавершенного строительства в виде конкретной квартиры (нежилого помещения).
Как видно из работы, практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов по данным спорам различна.
Таким образом, правовое регулирование гражданского оборота должно иметь своей основной целью не регламентацию отношений, развитие которых, по мнению законодателя, представляет экономический интерес, а формирование такого правового поля, в рамках которого участники гражданских правоотношений могли бы по своему усмотрению реализовывать предоставленные им законом права.
В этой связи развитие социально-экономических отношений в Российской Федерации в совокупности с эволюцией качественных и количественных характеристик хозяйственного оборота в нашей стране обусловливает перед законодателем решение новых задач по актуализации существующей нормативной базы с учетом интересов участников гражданских правоотношений.
Одной из таких задач является модернизация правового режима объектов незавершенного строительства, которая позволила бы реализовать обозначенные в Концепции основные векторы развития гражданского законодательства Российской Федерации.