Оценка земельных участков

1. Особенности земли как объекта оценки. Законодательная база оценки земли
Особенности земли как объекта оценки определяются ее особым местом в составе недвижимости. Недвижимость - это земля, как отдельный объект оценки, или земля вместе с застройкой, за которой на участке размещаются здания или сооружения . Способ использования земельных участков, зданий и сооружений отмечается законодательно и изменение этого способа требует согласования с местными властями. Современные взгляды на проблему оценки отражают объективное свойство земли влиять на результаты оценки недвижимости в целом в зависимости от индивидуальных характеристик и она:
- не является результатом предварительной работы;
- пространственно ограничена;
- незаменимая другими средствами производства;
- имеет постоянство местоположения;
- не изнашивается при правильном использовании;
- территориально разнокачественная;
- имеет специфическую индивидуальную полезность.
Стоимость участка зависит: от окружения, в том числе от инфраструктуры; от разрешенных направлений использования; от того, что расположено на нем; от природных условий; от недр и состава поверхностного слоя (не всегда); от политической стабильности и колебаний спроса; от состояния экономики и уровня развития страны, региона; от состояния ее собственных полезных свойств .
Следует отметить, что указанные положения требуют уточнений, которые могут существенно повлиять на процесс оценки недвижимости. Так, например, земной шар может и не является результатом предварительной работы, но уже даже выделение отдельного участка невозможно без затрат труда. Земля нуждается в охране территориальной целостности государства, нужна целая система управления земельными ресурсами, которая требует определенных затрат. Без предварительной геодезической разведки, кадастровой оценки, бонитировки почв, привязки ко всем системам окружающей инфраструктуры в современных условиях земля не может быть объектом оценки. Вообще земля, чтобы стать площадкой под...

Актуальность темы. Вопрос определения стоимости земли является одним из ключевых в хозяйственной деятельности. Он возникает при планировании сельскохозяйственного производства, привлечении кредитных ресурсов, совершении гражданско-правовых сделок с земельными участками, уплате налогов. Для всех этих, а также других целей необходимо иметь точные сведения о цене земельного участка, выраженной в деньгах.
Если речь идет о заключении гражданско-правовых соглашений относительно земельного участка, а сторонами соглашения являются физические или частные организации, то стоимость земельного участка является договорной и определяется сторонами по взаимному согласию. Договорная цена согласно Земельному кодексу РФ обязательно должна указываться в соглашениях о переходе права собственности на земельные участки.
Однако часто необходимо определить цену (стоимость) земельного участка, когда происходит переход права собственности на него, или такой переход осуществляется, однако не путем оплаты за него денежных средств (дарение, наследование, обмен, внесение земельного участка учредителем в уставный капитал).

Оценка земли является одним из решающих составляющих эффективного использования земельных ресурсов государства, которая обеспечивает установление обоснованных платежей за землю.
Правовые основы проведения оценки земли, профессиональной оценочной деятельности в сфере оценки земли определяет Закон об оценке земли, направленный на обеспечение проведения оценки земли, информационное обеспечение налогообложения и рынка земли.
Согласно положениям этого Закона объектами оценки земли является территория административно-территориальных единиц или их частей, территории оценочных районов и зон, земельные участки или их части или совокупность земельных участков и прав на них, в том числе на земельные доли (паи), в пределах территории Российской Федерации.
Оценка земли в зависимости от цели и методов проведения подразделяется на следующие виды: бонитировки почв, экономическая оценка земли, денежная оценка земельных участков.
В зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков делится на нормативную и экспертную.