Инвестиции - привлечение инвистиционых источников.

Важное место в процессе редевелопмента занимает привлечение финансирования. При этом довольно сложно четко выделить, на каком этапе редевелопер должен решать эти вопросы. Однако, на практике ситуация такова, что на начальных этапах проекта все затраты, связанные с поиском и приобретением объекта, анализом наилучшего использования, разработкой концепции и архитектурно-планировочных решений, редевелопер несет за счет своих средств или средств партнеров. Затем, когда получены все разрешительные документы, у редевелопера появляется возможность обратиться за кредитом в банк или осуществить форвардную продажу проекта институциональному инвестору.
В целом, средства инвесторов и кредиты могут появиться в проекте на любой стадии проекта, однако их привлечение на ранних стадиях связано с высокими рисками для доноров, и поэтому редевелопер будет вынужден в существенной степени делиться с ними своей прибылью.
Если же речь идет о более поздних стадиях проекта, средства — как заемные, так и инвестиционные — можно привлечь по меньшей стоимости, однако их значимость для редевелопера уже не так важна, как в начале [2,4].
Таким образом, финансовый менеджмент в сфере редевелопмента — это достаточно сложный и комплексный процесс достижения компромисса между двумя взаимосвязанными интересами редевелопера — желанием делиться прибылью и рисками. Если редевелопер заинтересован в получении всей прибыли и несет все риски по проекту сам, он использует только собственные средства. Если готов поделиться долей прибыли для того, чтобы разделить часть рисков — привлекает средства банков или соинвесторов на более поздних стадиях. Если готов поделиться существенной частью прибыли в обмен на покрытие значительной доли рисков — привлекает инвестиции и кредиты на ранних стадиях. Не стоит забывать также об эффекте финансового левериджа и о том, что для реализации крупных проектов у редевелопера просто может не быть свободных средств. Все это делает вопросы управления финансами в редевелопменте еще...

Кроме функций источника, собственный капитал является маркером надежности и привлекательности проекта для инвестора. Практически каждого из кредиторов интересуют источники дополнительного капитала, достаточно ли у редевелопера ресурсов, чтобы в случае необходимости поддержать собственный проект, или понадобятся ресурсы кредитора, что является неприемлемым развитием событий для кредиторов. Необходимым условием кредитования, являются наличие у редевелопера денежных средств или хотя бы возможность найти дополнительные источники финансирования, в случае, если, например, произойдет повышение процентной ставки во время реконструкции, или сдача в аренду будет проходить медленнее, чем ожидалось, или произойдет непредвиденный перерасход средств.
Основным критерием выбора между собственным и внешним финансированием, является возможность использования редевелопером финансового рычага (левереджа) для повышения рентабельности собственного капитала, инвестируемого в проект. Если рентабельность проекта выше цены платы за пользование заемными средствами, то тем самым обеспечивается рентабельность собственного капитала выше, чем общая рентабельность проекта.
Таким образом наступает эффект положительного финансового рычага,
то есть использование заемных средств является более выгодным. В
противном случае эффективность собственного капитала будет ниже, чем
рентабельность проекта. Отрицательное значение финансового левереджа не
означает, что нецелесообразно привлекать заемные средства. Важным
является условие, чтобы эффективность собственного капитала была выше
барьерной ставки, тогда привлечение кредита является эффективным, так как
позволяет снизить сроки реализации проекта и увеличить скорость оборота капитала [7,8].
Собственный капитал возмещает разницу между себестоимостью проекта и суммами строительного и долгосрочного кредитов. Собственный капитал является одним из самых дорогих источников финансирования, так как возмещение собственного капитала осуществляется...