Гражданско-правовая деятельность товарищества собственников жилья

В соответствии с ч.1 ст.30 Конституции РФ каждый имеет право на объединение [1]. Домовладельцы - собственники помещений в многоквартирном жилом доме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из названных в этой статье способов управления многоквартирным домом.
Управление многоквартирными домами через товарищества собственников жилья (ТСЖ) берет начало своего развития с момента осуществления в жилищно-коммунальном хозяйстве преобразований, направленных на перераспределение ответственности на собственников помещения в многоквартирном доме. Переосмысление задач реформы жилищно-коммунального хозяйства имело место после внедрения принципиально нового, но несовершенного Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О товариществах собственников жилья» [18], реализация которого показала неготовность общества к самостоятельному управлению домами. Многие товарищества собственников жилья оказались неспособными справиться с обеспечением сохранности жилищного фонда и были вынуждены передать управление профессиональным участникам этого рынка услуг – управляющим компаниям, поэтому товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом не стало опорой системы реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
Так, в Архангельской области порядка 86 % жилых домов обслуживаются управляющими компаниями и только 14 % – ТСЖ. При этом число ТСЖ постоянно растет [41].
В настоящее время, в связи с принятием в...

При этом из анализа глав 13 и 14 ЖК РФ следует, что ТСЖ могут осуществлять также другие виды деятельности, не предусмотренные ст. 152 ЖК РФ:
1. в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество вправе продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ;
2. в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество вправе выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. В данном положении не указано, на какой основе ТСЖ осуществляет этот вид деятельности - безвозмездно или возмездно. Следовательно, возможны оба варианта;
3. п. 6 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ допускает принятие решения общим собранием членов ТСЖ о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
4. хозяйственная деятельность, указанная в ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, а именно "сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме", сама по себе является предпринимательской, так как направлена на систематическое извлечение прибыли.
Таким образом, ТСЖ может осуществлять не только хозяйственную деятельность в рамках ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, но и предпринимательскую (она должна служить достижению целей, ради которых создано товарищество, и соответствовать этим целям).
Являясь юридическим лицом, ТСЖ обладает обособленным имуществом, отдельным от имущества его членов. Согласно ч. 1 ст. 151 ЖК РФ товарищество на праве собственности может обладать как движимым, так и недвижимым имуществом, расположенным внутри многоквартирного дома или за его пределами. Данное имущество должно быть приобретено за счет собственных средств ТСЖ. Имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это общее недвижимое имущество не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность ТСЖ.

Итак, товарищество собственников жилья (ТСЖ) можно обозначить как некоммерческую организацию, имеющую конкретные закрепленные в законе цели и ограниченную сферу деятельности, поскольку объединяет оно в основном собственников многоквартирных домов и предназначено для осуществления функций по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Как следствие, правовое положение этой организации закреплено в Жилищном кодексе РФ.
Следует отдельно обратить внимание на то, что устав товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Во избежание споров и разногласий относительно принятых решений необходимо определить и отразить в уставе ТСЖ требования к оформлению протоколов общих собраний ТСЖ, место и порядок хранения таких протоколов и решений членов ТСЖ по вопросам, поставленным на голосование.
Помимо управления, владения, пользования и распоряжения общим имуществом ТСЖ осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению, приращению такого имущества и предоставлению коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме, а также иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Товарищество несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства многоквартирного дома.
Высшим органом управления товарищества является общее собрание, исполнительным органом - правление, которое вправе принимать решения по всем вопросам товарищества, за исключением отнесенных к компетенции общего собрания.
Члены товарищества совместно...