Правовое регулирование аренды нежилых помещений

1. Понятие договора аренды

Договор аренды является одним из старейших правовых институтов, получивших правовую регламентацию ещё во времена Римской империи. Столь долгая история данного правового института связана, прежде всего, с неизбежностью вступления в арендные правоотношения при осуществлении предпринимательской деятельности. Нормы, разработанные римскими юристами, о договоре найма были восприняты законодательство многих стран, вследствие чего в законодательстве различных стран об аренде можно найти множество общих черт. И.А. Покровский писал: «при медлительности, «секулярности» гражданско- правовых процессов нет ничего удивительного, если исторические корни современного гражданского права Европы уходят далеко в глубь времен. Всемирно - историческая преемственность имеет место права в такой же степени, как и в области культуры вообще: право является всего лишь одним из элементов этой общечеловеческой культуры» .
В Римском праве под наймом понималось правоотношение, одна сторона которого обязывалась предоставить другой стороне пользование определенным объектом, за что другая сторона становилась обязанной к уплате вознаграждения первой стороне за такое пользование. При этом римское право различало три вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum), наем услуг (locatio- conductio operarum), наем работы (locatio-conductio operis). Обязательными условиями были возмездность и временность договора.
Основными обязанностями наймодателя являлись передача вещи нанимателю и обеспечение возможности нормального использования нанятого имущества нанимателем в течение срока действия договора, то есть наймодатель обязан был производить необходимый ремонт, устранять препятствия в пользовании нанятым имуществом со стороны третьих лиц и т.п. Риск невозможности исполнения обязательства лежал на наймодателе: если вещь оказывалась непригодной к использованию по назначению, наймодатель должен был возместить убытки нанимателя, если пользование становилось невозможным...

Актуальность темы. В настоящий момент договор аренды недвижимости вообще и нежилых помещений в особенности получил широкое распространение. Не вызывает сомнений тот факт, что широкое применение данного договора на практике связано с высокой экономической привлекательностью нежилых помещений, как одного из видов коммерческой недвижимости наряду со зданиями и сооружениями. На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге постоянно развивается, а еще лет десять назад не существовал вообще. Объяснением тому может послужить тот факт, что нежилая недвижимость не рассматривалась как статья дохода. Траты на обладание недвижимостью на различных правах никогда не приносило прибыли, в то время как содержание недвижимости являлось всегда статьей расхода, следствием чего было отсутствие необходимости четкого законодательного регулирования данного вопроса. В настоящее время, с возникновением рынка коммерческой недвижимости, ситуация резко изменилась. Сделки с нежилой недвижимостью приносят огромный доход, так в Москве годовая доходность коммерческой недвижимости в 2010 году стабилизировалась на уровне 18-20%, в Петербурге около этого – 16-18% . На данный момент отмечается снижение в связи, с тем что, не существует чётких критериев нормативно правовой базы об аренде нежилых помещений, постоянно растёт. Стоит отметить, что сам договор аренды наиболее часто используется среди субъектов малого и среднего бизнеса в силу отсутствия у них свободных денежных средств для приобретения нежилых помещений . Аренда же, как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств. Так, арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайно гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав.

Согласно проведенному анализу научной литературы, статей периодических изданий, действующего законодательства в области аренды, судебной практики, можно сделать вывод, что при всей вовлеченности в гражданский оборот нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов договоров аренды, в законодательстве отсутствует четко прописанная база для регулирования арендных отношений с нежилыми помещениями. Хотя все чаще встречаются высказывания об экономической привлекательности коммерческой недвижимости, это, кажется, не влияет на стремление законодателя принимать нормативно - правовые акты, регулирующие аренду именно нежилых помещений или вносить изменения в уже действующие законы.
Дмитрий Захаров, генеральный директор ООО "Кредитный и финансовый консультант - Недвижимость" считает, что «недвижимость наравне с депозитами - это два инвестиционных инструмента, наиболее защищенные государством. Недвижимость регистрируется в ГБР, и право охраняется государством. В отличие от акций, облигаций или долей в каком-либо бизнесе, тут более сложный процесс смены собственника, а значит, меньше вероятности насильственного отъема» . Но являются ли нежилые помещения как недвижимое имущество также защищенными государством, как здания и сооружения? На практике получается, что единственным источником регулирования отношений связанных с арендной нежилых помещений пока остается договор аренды, а законодательстве же отсутствует даже само понятие нежилого помещения и нормы о существенных условиях договора, его государственной регистрации, содержании договора применяются по аналогии с общими положениями об аренде и положениями, регулирующими аренду зданий и сооружений.
Таким образом, проведенное в данной дипломной работе исследование позволило сформулировать и обосновать основные положения и выводы: