Договоры купли – продажи недвижимости

Представленная работа посвящена теме «Договоры купли-продажи недвижимости». Актуальность и значимость предлагаемой работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.
Характерной чертой рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.
За последние годы появилось немало публикаций, посвященных исследованию проблем, связанных с совершением сделок с недвижимым имуществом, и государственной регистрации прав на недвижимость, представляющих значительный научный интерес, комментирующих ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и оказывающих тем самым несомненную помощь органам юстиции в применении нового закона.
Как мы отмечали, в современном имущественном обороте договор купли-продажи недвижимости получил широкое распространение, однако специфика этого договора еще недостаточно исследована в юридической литературе. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется нам...

В данной работе нами были рассмотрены общие положения договора купли-продажи недвижимости. ГК РФ содержит специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров. Существенными условиями договора продажи недвижимости является условия о предмете договора и цене.
Рассматривая договоры купли-продажи жилых и нежилых помещений, мы выявили следующие особенности.
Во-первых, эти особенности связаны с целевым назначением объекта отчуждения. Регистрация права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключённым с момента его подписания согласно п.1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилых помещений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Во-вторых, в случае сделки с объектом жилого назначения подача документов на регистрацию и соответствующее волеизъявление фактически представляет собой стадию заключения договора. Это обстоятельство исключает возможность обращения с заявлением в регистрирующий орган одного лица (покупателя по доверенности продавца или наоборот, либо одного представителя от имени продавца и покупателя). Препятствием здесь служит п. 3 ст. 182 ГК РФ, в соответствии с которым «представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства». В то же время в отношении договоров купли-продажи нежилых объектов представительство обоих сторон одним лицом возможно, так как сделка в этом случае уже...