Гражданско-правовое регулирование купли-продажи земельных участков

Основа нормативно-правового регулирования купли-продажи земельных участков заложена в Конституции Российской Федерации. В частности, решение вопросов владения, пользования и распоряжения землей земельное законодательство Основной Закон относит к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов (пп. «в», «к» ч. 1 ст. 72). Следует отметить, что Земельный кодекс РФ исходит из широкого толкования понятия «земельное законодательство», предусматривая, что на основании и во исполнение Кодекса, федеральных законов, иных правовых актов Российской Федерации, законов и иных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий также могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
Таким образом, в Основном Законе государства заложена децентрализация правового регулирования земельных отношений, что отвечает федеративному устройству страны и обосновано необходимостью сочетания в регулировании земельных отношений общегосударственных, региональных и местных интересов [30]. При этом нормативно-правовое регулирование купли-продажи земельных участков регулируется, как законами, так и подзаконными нормативно-правовыми актами – указами, постановлениями, распоряжениями федеральных и региональных органов исполнительной власти, а также органов местного самоуправления.
Анализируя федеральное законодательство, регулирующее куплю-продажу земельных участков, следует выделить Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ), а также Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель). Возможно сделать вывод о том, что ГК РФ, по рассматриваемому вопросу является общим законодательством, регу-лирующим продажу земельных участков, а ЗК РФ и Закон об обороте земель – специальным законодательством. В частности, в ч. 3 ст. 129 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить...

Земля является важнейшим природным ресурсом, служащим базисом любой хозяйственной деятельности, а также основой функционирования института собственности. Не случайно в ст. 9 Конституции Российской Федерации провозглашен принцип, согласно которому земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности. Определено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Таким образом, земельные отношения регулируются государством как гарантом охраны собственности и обеспечения стабильного развития существующих в этой сфере правоотношений.
Земля представляет собой специфический объект гражданских прав, что обусловливает его особый правовой режим. Как и любой другой институт, правовое регулирование земельных отношений нуждается в общих принципиальных подходах формирования нормативных правовых актов, выражающих взгляды законодателя на характер и содержание современных земельных отношений, т.е. основные направления земельной политики государства. Этим же принципам должно подчиняться также подзаконное нормотворчество вне зависимости от субъекта его издания.
Сложность регулирования отношений по использованию и охране земли, в том числе и ее купли-продажи, заключается именно в ее двойственном характере:
а) земля – важнейшая составная часть природы, являющейся основой жизни и деятельности людей, поэтому любые действия с землей не могут осуществляться с нарушением прав и интересов проживающих на ней граждан (ст. 9 Конституции);
б) земля – один из объектов гражданских прав, т.е. имущество, кото-рое участвует в гражданском обороте в качестве объекта права собственности или других прав, если не установлены исключения (ст. ст. 128, 261 ГК).
Все вышеизложенное определяет актуальность темы гражданско-правового регулирования продажи земельных участков.
Целью данной работы является анализ как теоретических, так и прак-тических аспектов гражданско-правового регулирования...

Подводя итоги работы, возможно сделать следующие основные выводы.
Нормативно-правовое регулирование купли-продажи земельных участков охватывает широкий круг, как законных, так и подзаконных правовых актов. При этом рассматриваемый вопрос имеет нормативно-правовое регулирование, как на федеральном, так и на региональном уровне и на уровне местного самоуправления. В целом, общее регулирование купли-продажи земельных участков осуществляется в ГК РФ, специальное – в ЗК РФ и в Законе об обороте земель.
К существенным условиям договора купли-продажи земельных участков относится предмет договора и его цена. В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРП.
Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственно-сти на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.
При выкупе земельных участков для государственных и муниципаль-ных нужд соблюдается особый порядок, достаточно эффективно определенный, в настоящее время, в действующем законодательстве.
В работе была проанализирована судебная практика по купле-продаже земельных участков и сделаны следующие основные выводы:
1. Суд проверяет формулировку существенных условий договора в соответствии с законодательством.
2. Неполная формулировка существенных условий может привести к признанию договора незаключенным. С другой стороны, суд может определить недостающие условия на собственное усмотрение.
3. При переходе права собственности на объект...