Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный метод предназначен для расчета стоимости недвижимого имущества. Он базируется на мнении, что расходы, необходимые для воспроизведения определенного объекта в его нынешнем положении иди воссоздания его общей характеристики, совместно с рыночной ценой земельного участка, на котором расположено данное здание, служит подходящим ориентиром для определения примерной стоимости.
Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости.
Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.
Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.
Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.
Предмет исследования – затратный метод оценки недвижимости
Объект исследования – оценка недвижимости
Цель исследования – анализ затратного метода исследования.
Задачи исследования:
- рассмотреть сущность затратного подхода,
- проанализировать особенности расчетов при затратном подхода,
- изучить методы затратного подхода.

Основным способом, определяющим рыночную стоимость недвижимости, машин и оборудования является затратный подход, который основывается на принципе замещения. Согласно нему, человек платит неоправданную цену за объект, если она выше той, которую можно заплатить за аналогичный такой же полезности и качества. Когда проводится оценка недвижимости, учитываются те подходы, которые позволяют наиболее точно отразить ее стоимость. Именно затратный является главным из них. Подразумевается, что стоимость объекта в этом случае состоит из рыночной цены участка и тех расходов, которые необходимы, чтобы воссоздать, к примеру, строение в настоящем виде. Затратный подход к оценке недвижимости осуществляется в несколько этапов: 1. Определяется цена земельного участка, которая учитывает наиболее правильное его использование. 2. Рассчитывается сумма, которая будет потрачена на строительство схожего объекта. 3. Определяется количество прибыли, получаемой предпринимателем. 4. Вычитывается физический, функциональный и внешний износ. 5. Проводится итоговый расчет стоимости участка и строительства самого здания, который должен учитывать корректировку на износ. Затратный подход, между тем, имеет недостатки в использовании.
Основным из них является то, что для определения точной стоимости здания необходимо потратить много времени. Так, когда проводится восстановление старинного строения, точно определить расходы на его воссоздание и предполагаемый износ практически невозможно. Что касается типовых зданий, то именно этот подход является наиболее оптимальным в их оценке, потому что он очень прост в применении. В некоторых ситуациях он является единственно возможным вариантом, например, при оценке зданий специального назначения (школ, вокзалов, электростанций) или страховой стоимости. Затратный подход очень часто применяется, когда проводится оценка основных фондов, незавершенного строительства или анализ наиболее эффективного использования участка. Что касается расчетов стоимости...