Метод прямого сравнения продаж при оценке объектов недвижимости

Наиболее распространенным способом оценки недвижимости является метод сравнения продаж исходя из данных о недавних сделках. Основан
он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с
подобными полезными свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи
объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за
последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым
и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, таким
образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по
сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Метод прямого сравнительного анализа продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной информации. В
наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.
Практическое применение метода сравнимых продаж возможно при наличии рынка недвижимости и, наоборот, отсутствии такого рынка, либо его
недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости обладает исключительными экономическими выгодами, либо
обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.
Целью данной работы является подробное рассмотрение метода прямого сравнения продаж при оценке объектов недвижимости.
Метод прямого сравнения продаж при оценке объектов недвижимости
Использование методов сравнительного подхода в практике оценки, в частности, метода...

Использование методов сравнительного подхода в практике оценки, в частности, метода сравнения продаж, даёт наиболее объективную
величину рыночной стоимости для регулярно продаваемых объектов. Сравнительный подход применяется для определения стоимости
оцениваемого объекта недвижимости путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на эффективно
функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные
продавцы, принимая при этом независимые решения. Для успешного применения данного метода необходимо выполнение трех основных
условий:
наличие обширной и достоверной базы данных о сделках купли-продажи с описанием физических и экономических характеристик объектов
недвижимости, участвовавших в этих сделках;
наличие критерия подбора аналогов из вышеуказанной базы данных;
существования методологии расчёта соответствующих поправок к стоимости выбранных аналогов.
МПСАП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или
рыночных трендов.
Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами
недвижимости, которые были недавно проданы.
Метод прямого сравнительного анализа продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной информации. В
наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.