Изучение методов оценки недвижимости на примере конкретного объекта исследования

В существующей экономике оценочная деятельность выступает важным и необходимым дополнением к бухгалтерскому учёту. Бухгалтерский учёт
выполняет свои задачи, но не может объективно учесть факторы вне организации, например изменение рыночной стоимости объектов
недвижимости, основных средств, нематериальных активов. Независимая оценка позволяет восстановить объективно упущенные бухгалтерским
учётом изменения и восстановить реальную стоимость объектов.
Кроме того, часто возникают случаи, когда необходимо оценить стоимость имущества, ранее не состоявшего на бухгалтерском учёте или
состоявшего на учёте по «нулевой» стоимости. Во всех случаях оценщики, определив стоимость, дадут возможность восстановить реальную
стоимость объекта и отразить её в бухгалтерском учёте. Акт независимой оценки, подкреплённый приказом руководителя предприятия –
объективное основание для внесения изменений в данные бухгалтерского учёта. Независимая оценка значительно повышает доверие
инвесторов, кредиторов и других заинтересованных организаций к данным, предоставленным бухгалтерией, бизнес-планам, кредитным
заявкам.
Кроме того, независимая оценка может помочь предпринимателю в спорных ситуациях. Например, при оценке имущества кредитным отделом
банка. Независимая оценка позволяет избежать предвзятости и односторонности в оценке.
Оценочная деятельность может вестись на основании соответствующей лицензии. Все вышеописанное подтверждает актуальность темы.
Цель работы заключается в изучении методов оценки недвижимости на примере конкретного объекта исследования. Для этого решим
следующие задачи:
- рассмотрим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- изучим методы оценки недвижимости
- проведем оценку конкретного объекта исследования.
Постановка задачи
Оцениваемый объект:
Нежилое помещение: общей площадью 400 кв.м.;

При оценке сложных объектов оценщик имеет право не давать результирующую стоимость в рамках доходного подхода ввиду невозможности
логически обоснованно предсказать будущее развитие ситуации.
Оценщик должен уметь правильно сформулировать несколько сценариев, скажем, оптимистический, консервативный и пессимистический и
вычислить для них соответствующие стоимости, а право выбора сценария он может предоставить заказчику отчета.
Ввиду разного уровня квалификации оценщиков, мы считаем целесообразным издание ежеквартальных бюллетеней по ставкам
дисконтирования по всем отраслям промышленности под руководством Минимущества РФ и при участии ведущих оценщиков. Эти данные
должны иметь рекомендательный характер.
Ошибочно вычисление капитализированных стоимостей предприятий-аналогов на дату оценки в силу значительных колебаний курсовой
стоимости акций и, в частности сезонной зависимости.
Надо уметь отсеивать некоторые предприятия-аналоги ввиду их недостоверной капитализации, а по оставшимся предприятиям уметь
определенным образом усреднять и прогнозировать их капитализированные стоимости. В статье предложены возможные способы решения
этой задачи.
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое
использование участка земли и расположенных на нём строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем
будущем. Анализ распадается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со
строениями.
Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из
методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие
объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода.
Цели оценки еще теснее связаны с ее методами. Если цель оценки — определение...