Особенности государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства

В настоящее время особую актуальность приобретают инвестиционные процессы в сфере недвижимости. Процессы капитального строительства длительны, дорогостоящи и нередко, чтобы их завершить, необходимо вовлечь объект незавершенного строительства в гражданско-правовой оборот еще до завершения строительства.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, именно с этого момента недвижимое имущество включается в гражданский оборот и может являться предметом различных сделок.
Однако еще до окончания создания недвижимого имущества может возникнуть потребность совершения с ним сделки. В таком случае имущество, являясь объектом незавершенного строительства, в правовом смысле приобретает статус недвижимого с момента государственной регистрации прав на него лицом, создающим этот объект. Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства является необходимым условием, при котором имущество становится недвижимым в гражданско-правовом смысле. После государственной регистрации первичного права на объект незавершенного строительства на него в полной мере распространяется правовой режим недвижимого имущества.
В связи с этим особое значение приобретает вопрос о гражданско-правовом регулировании оборота объектов незавершенного строительства. Однако ни в законодательстве, ни даже в цивилистической доктрине не разработана логичная и прозрачная система правовых норм, регулирующих вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их гражданско-правового оборота.

Несмотря на обширную, интенсивно развивающуюся законодательную базу и стремление российского законодателя устранить в ней как можно больше «белых» пятен, все еще существует значительное количество недоработок. Недостаток нормативно-правового материала загоняет российского предпринимателя любого масштаба в довольно узкие рамки, сковывающие его в стремлении к процветанию, не давая возможности в полной мере использовать свой потенциал.
На современном этапе развития предпринимательства, когда все больше и больше участников гражданского оборота осмеливаются на вложение своих средств в строительство недвижимости, но, к сожалению, не всегда доходят до логического завершения этого процесса, нельзя игнорировать вопрос, связанный с определением правового статуса объектов, незавершенных строительством. По существу в данный момент указанная нами проблема затрагивается (и то в меньшей степени) лишь в Гражданском кодексе, ст. 25 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в некоторых указанных в работе Постановлениях и Информационных письмах ВАС РФ.
Сказанное вызывает необходимость восполнять подобное невнимание различными научными наработками. Действительно, небольшое количество имеющихся законодательных актов по рассмотренной теме, породили множество научных статей, комментариев и другой специализированной литературы. Но в большей своей части все эти материалы раскрывают общие вопросы, не углубляясь и не анализируя возможность и удобство применения всех этих знаний на практике. Мы же в данной работе попытались раскрыть некоторые из многочисленных спорных вопросов, касающихся проблемы государственной регистрации прав на незавершенный строительством объект.