Проблемы и перспективы развития законодательства о залоге недвижимого имущества. Пути решения данных проблем

Процесс формирования в нашей стране рыночной экономики и правового государства неизменно ставит перед законодателем и правоприменительной практикой проблемы, от своевременного и успешного решения которых напрямую зависит эффективность проводимых экономических и правовых реформ, судьба национальных проектов, являющихся на сегодняшний день приоритетными.
Развивающаяся экономика нуждается в инвестициях. Следствием этого является рост объемов кредитования и активный процесс вовлечения в отношения по привлечению заемных средств новых субъектов. Получение кредита становится все более доступным, рынок по предоставлению услуг по кредитованию более насыщенным. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков. Вместе с тем растет необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств.
Залог имущества занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Он является классическим правовым институтом, начало развития которого было положено еще римским частным правом.
Сегодня он нашел широкое применение в кредитных отношениях, поскольку для банков, выступающих кредиторами, крайне важно получить такое обеспечение, которое позволяло бы в достаточной степени и максимально оперативно получить удовлетворение своих денежных требований в случае неисполнения должником своих обязательств.
Дополнительные преимущества залога перед другими способами обеспечения исполнения обязательств объясняются также и тем, что в данном случае имеется возможность взыскать сумму задолженности независимо от вины должника (в отличие, например, от неустойки или задатка, которые предполагают виновное поведение должника).
Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний...

В настоящее время можно с уверенностью констатировать, что создана необходимая инфраструктура рынка залога недвижимости, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база: основные нормативные акты уже приняты, в стадии разработки находится законопроект, направленный на повышение эффективности механизма секьюритизации активов в России.
Рынок ипотечных кредитов постепенно оформляется в виде понятной системы для всех участников ипотечного бизнеса. На вторичном рынке ипотечных кредитов активно участвуют ведущие коммерческие банки. При том считаю, что действующее российское законодательство должно максимально, насколько это возможно, сохранить обеспечительную роль залога, что отвечает интересам залогодержателей и потребностям гражданского оборота.
Правовое регулирование отношений по залогу должно в максимально возможной степени: - поддерживать баланс между часто непримиримыми интересами залогодателя и залогодержателя, - учитывать интересы третьих лиц, в целях исключения возможности злоупотребления, - обеспечивать равенство залогодержателей.
Поскольку залог рассматривается действующим российским законодательством как обременение, которое может затрагивать права и интересы третьих лиц, а также ввиду необходимости действующее законодательство должно достаточно подробно регулировать соответствующие отношения, с тем, чтобы ликвидировать очевидные пробелы в правовом регулировании этих отношений.