Договор продажи недвижимости и предприятия

Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повсе-дневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или дру-гой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.
Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РБ (статья 130 ГК РБ), к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные уча-стки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насажде-ния и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпываю-щий. В Гражданском кодексе сделана дополнительная оговорка в отноше-нии тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо от-несены к недвижимости. Это – "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объ-екты . Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще-ство" (статья 130 ГК РБ). Таким образом, четкой характеристики понятия "недвижимость" нет.
Критерий "неразрывной связи с землей" и "невозможности переме-щения без несоразмерного ущерба" не может служить общей, объединяю-щей недвижимость характеристикой.

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбереже-ний в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной эко-номики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объ-екта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания за-конодателя и тщательного правого регулирования.
В качестве полного объекта гражданских прав недвижимое имуще-ство стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулирования недвижимости составили, в пер-вую очередь, нормы части I Гражданского кодекса Беларуси, которые в на-стоящие время получают развитие в иных нормативных актах. Эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.
Значение публично – правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа этого объекта представляет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может лишь возникать вопрос об оп-тимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.
Гражданский кодекс РБ заложил основу такого соотношения, отли-чающегося от того, что было в советском праве.
Создавая основу частноправового режима недвижимости, новый Гражданский кодекс либо прямо предусматривает принятие публично-правовых норм, либо ссылается на установление в рамках иного законода-тельства норм, которые будут определять пределы применения граждан-ско-правовых правил.
Одним из существенных элементов публично-правового регулиро-вания недвижимости является государственная регистрация прав на не-движимость и сделок с ним.
Нормы частного права вводят понятие недвижимого имущества, оп-ределяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на не-движимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.
"Сегодня, – утверждает О. Козырь в комментариях в журнале "За-кон" (№ 4, 1999,...