Понятие, принципы, природа договора аренды предприятия

Аренда предприятий, имела широкое распространение в конце 80-х - начале 90-х гг. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений
был посвящен специальный раздел (ст. 16-25). Содержащиеся в нем нормы регулировали преимущественно отношения, связанные с передачей в
аренду государственных предприятий, представлявших собой не только имущественные комплексы, но и являвшихся субъектами права. Они
сдавались в аренду, как правило, трудовым коллективам - организациям арендаторов или специально создаваемым работниками
товариществам. Возникавшие арендные предприятия подлежали государственной регистрации в качестве юридических лиц и являлись
правопреемниками соответствующих государственных предприятий. В связи с этим очевидно, что при создании арендных предприятий
применялись не только положения, регулирующие аренду, но и нормы о реорганизации (преобразовании) юридических лиц.
Отнесение рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется тем, что оно направлено на возмездную передачу имущества во
временное владение и пользование, что позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противоречащие специфике
предприятия. Однако необходимо иметь в виду, что предприятие является своеобразным предметом договора. Оно включает в себя не только
имущество как таковое (здания, оборудование, оборотные средства и т.д.), но также исключительные права, обязательственные права и
обязанности. Кроме того, аренда предприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного
имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия (ст. 660 ГК). На первый
взгляд, такие особенности рассматриваемого обязательства противоречат сущности аренды, поскольку аренда предполагает передачу
имущества во временное пользование на условиях возврата того же индивидуально-определенного имущества. Но необходимо учитывать, что
предметом рассматриваемого договора...

В состав предприятия (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, при этом предприятие в целом
отнесено к недвижимости (ст. 132 ГК).
В силу специфики объекта договоры аренды предприятий существенно отличаются от других договоров по сдаче имущества внаем:
1) предметом аренды является предприятие в целом -имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности.
Целью такого договора может быть продолжение промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации предприятия (для получения
прибыли);
2) объектом аренды может быть предприятие любой формы собственности. В тех случаях, когда в аренду сдавалось государственное или
муниципальное предприятие, в качестве арендодателя выступал уполномоченный государственный или муниципальный орган (ст. 608 ГК). Во
всех остальных случаях арендодателями могут являться непосредственно собственники;
3) поскольку состав объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, разнороден, закон дифференцирует условия передачи
арендодателем арендатору отдельных категорий объектов:
арендодатель обязан передать арендатору предприятия все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные
участки, здания, сооружения, оборудование и др.;
материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия - запасы сырья, материалов, топлива и пр., - арендодатель
передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном
объеме);
арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами,
зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у
арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в ст. 656 ГК, в порядке,
предусмотренном законом и иными правовыми...