Правовое регулирование перехода права собственности по договору о долевом участии в строительстве

В декабре 2004 года принят государственной Думой и о одобрен Советом Федерации Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нем прописаны довольно жесткие требования к застройщикам, привлекающим деньги граждан и организаций для строительства недвижимости. И конечно, эти же требования должны быть отражены и в договоре долевого участия в строительстве.
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью совер-шенствования нормативно-правовой базы в области правового регулирования сделок с недвижимостью и сложившейся практики применения нормативно-правовых актов. При этом следует учитывать возникновение новых факторов социального, экономического и правового характера и постоянное развитие гражданско-правовых отношений, где объектом выступает недвижимое имуще-ство. Принятие данного закона о долевом строительстве было вызвано необхо-димостью решить проблемы участников долевого строительства, то есть физи-ческих лиц, пытающихся с помощью долевого инвестирования в строительство приобрести большую площадь за меньшие деньги. Учитывая, что внесение де-нежных средств производится еще до начала строительства жилого дома, то, учитывая инфляционные процессы, указанная форма капиталовложений или инвестиций в строительство позволяет гражданам сэкономить значительные финансовые средства.
Это новый для гражданского законодательства договор, в котором уста-новлены существенные условия, права и обязанности застройщика и участни-ков долевого строительства. Участником договора об участии в долевом строи-тельстве обычно являются физические лица. Поэтому в тех случаях, когда сторонами инвестиционного договора являются только юридические лица, либо юридические лица и граждане-предприниматели и их отношения не основаны на договоре участия в долевом строительстве, то данный закон не применяется....

Инвестиционно-строительная деятельность - это процесс привлечения и использования средств инвестирования, организации строительства и возведе-ния зданий, сооружений. Законодательство разграничивает инвестиционную деятельность и долевое строительство. Проблема укрепления юридических га-рантий прав участников долевого строительства жилья в нашей стране чрезвы-чайно актуальна.
Договор участия в долевом строительстве в настоящее время очень рас-пространен, однако его правовая природа остается неоднозначной. Дело в том, что такой договор можно трактовать как посреднический, разновидность дого-вора подряда (письмо Роспотребнадзора от 01.08.05 N 0100/5932-03-32) или как отношения возмездного оказания услуг. Арбитражная практика рассматривает соглашение о долевом участии в строительстве как договор о совместной дея-тельности (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22.03.05 N Ф04-1429/2005(9489-А45-12), ФАС Поволжского округа от 07.12.07 N А55-5414/2006-40). Также судьи квалифицируют договор о долевом участии в строительстве жилья в качестве инвестиционного (постановление ФАС Цен-трального округа от 11.12.06 N А08-11574/05-20).
Договор участия в долевом строительстве направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся поме-щений, поэтому при реализации инвестиционных проектов по строительству объектов недвижимости ключевой фигурой является застройщик. На нем лежит обязанность в установленный срок построить на земельном участке объект не-движимости или организовать его строительство (реконструкцию) и передать часть построенного объекта другой стороне - дольщику, который в свою оче-редь должен профинансировать строительство (реконструкцию).
Застройщик - это юридическое лицо, которое независимо от своей орга-низационно-правовой формы имеет в собственности или на праве аренды зе-мельный участок. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, с изменениями от 18 июля 2006 г. "Об участии в долевом...