Портфель недвижимости в инвестиционном анализе

Актуальность и практическая значимость данной работы обусловлена развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. В последние годы все большее внимание российских инвесторов привлекает рынок коммерческой недвижимости, так как он обладает высокой инвестиционной привлекательностью. Также можно отметить, что для получения стабильных более высоких доходов от инвестиций в доходную недвижимость необходим тщательный анализ рынка недвижимости, поскольку его преимущества не реализуются автоматически.
Управление портфелем недвижимости связано с проблемами, которые требуют теоретических разработок и имеют большое значение для профессиональных инвесторов, поскольку рынок недвижимости в России развивается достаточно быстро и многие проблемы инвесторы вынуждены решать «вслепую». Создавшаяся ситуация во многом объясняется тем, что недвижимость исторически рассматривалась только как фактор производства, имела только потребительную стоимость и длительное время не рассматривалась как объект для инвестиций.
Целью данной работы является анализ процесса формирования и управления портфелем недвижимости.
Основные задачи, решаемые в данной работе: выявление специфики недвижимости как одного из активов для инвестирования, рассмотрение принципов и целей формирования портфеля, расчет уровня риска и доходности портфеля, разработка стратегии управления портфелем, варианты оптимизации портфеля в процессе управления.
Объектом исследований в данной работе являются все виды недвижимости.

Управление портфелем недвижимости - это прежде всего искусство распоряжения набором разных типов недвижимости, диверсификации объектов недвижимости по местоположению и финансовой структуры инвестированного капитала, т. е., использо¬вания различных инструментов инвестирования в недвижимость.
Портфель недвижимости – набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.
Управление портфелем – совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.
Главная цель формирования портфеля – получение оптимального дохода в условиях существующего рынка недвижимости.
Принципами формирования портфеля являются: 1) диверсифи¬кация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска; 2) доходность активов портфеля должна быть в противофа¬зе; 3) в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке необходимо менять структуру активов портфеля.
Диверсификация - метод уменьшения уровня риска без сни¬жения ставки доходности. При формировании диверсифицированного портфеля могут выбираться варианты: принять ли более высокий уровень риска в поисках более высоких доходов или нет. Смысл портфельной стратегии, связанной с риском и доходом, состоит в том, чтобы не принимать более высокого уровня риска, не выяснив факторов, влияющих на ставку доходности активов. Диверсификация риска при формировании портфеля недвижимости достигается за счет включения в него активов различного типа (офисная, торговая, складская недвижимость и т.д.) с различным экономическим положением.
В зависимости от разработанной стратегии формируют различ¬ные типы портфелей недвижимости: 1) портфель, ориентированный на рост, – портфель, который строится с расчетом на долгосроч¬ное (или краткосрочное - в зависимости от макроэкономической ситуации) повышение...