Подходы и методы оценки недвижимости

Оценочная деятельность, как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
Оценочная деятельность это установление рыночной, инвестиционной, налоговой, страховой, ликвидационной и иных видов стоимости.
Оценочная деятельность является и наукой и искусством. Как наука это полноправный раздел экономической науки (прикладной экономический анализ). Оценочная деятельность это искусство, потому что оценщик при сборе исходной информации должен уметь:
1. Работать с большим числом людей;
2. Спрогнозировать будущую ситуацию по конкретному объекту оценки;
3. Уметь сформировать мнение о стоимости объекта.
Целью данной работы является закрепление теоретических знаний в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы.

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.
Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто даёт неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода: метод сравнения, затратный метод, метод капитализации доходов.
Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.
Для определения рыночной стоимости недвижимости доходным подходом, необходимо определить чистый операционный доход от объекта за год, поделить на ставку капитализации. Чистый операционный доход определяется как действительный валовой доход минус расходы на содержание оцениваемого объекта. А ставка капитализации определяется по сопоставимым объектам как среднеарифметическое от ставок капитализации каждого аналогичного объекта.