Сделки с жилыми помещениями

§2.2.1. Договор коммерческого найма жилых помещений



Действующее жилищное законодательство не содержит определения понятия «договор коммерческого найма». В.Н. Литовкин указывает, что название введено в обиход в юридической литературе и адекватно его правовой природе. Советское и прежнее российское законодательство знали единый договор найма жилого помещения.

Особенности правового регулирования отношений по поводу использования жилья в коммерческих целях были закреплены в нормах Жилищного кодекса РСФСР, посвященных правилам пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, принадлежащих гражданам (глава 6 ЖК РСФСР). При этом Кодекс допускал заключение договора найма или аренды, не конкретизируя их различий, а принятый в конце 1992 года Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» - лишь договора аренды, но в домах иных жилищных фондов.

Глава 35 Гражданского кодекса РФ, разделившая договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения, не восприняла дословно ни нормы ЖК РФ, ни Закона. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как «договор социального найма» и «договор коммерческого найма». Ст. 671 ГК РФ закрепила различие между договором найма жилого помещения и договором аренды жилого помещения, указав, что в соответствии с последним юридические лица могут использовать жилье для проживания граждан. По нашему мнению, договор коммерческого найма может быть заключен по поводу жилого помещения любого вида жилого фонда, кроме жилья социального использования государственного и муниципального жилого фонда.

В ст. 671 ГК РФ определены стороны договора найма как собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), с одной стороны, и, с другой стороны, наниматель, которым, с учетом положений ч. 2 статьи, следует...

1. Аскназий С.И., Брауде И.И., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1954, 215 с.

2. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963, 223 с.

3. Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата, 1966, 213 с.

4. Белоножкина О.И. Основания изменения договора социального найма / Автореф. дис… канд. юрид. наук, Саратов, 2004, 21 с.

5. Борисенко А.В. Купля-продажа жилой недвижимости: Современные и правовые проблемы / Автореф. дисс. … канд. юрид. наук, Волгоград, 2002, 26 с.

6. Бутенев В.И. Договор купли-продажи жилых помещений // Аграрное и земельное право, 2007, № 1, С. 81-88.

7. Бутенев В.И. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилых помещений // Аграрное и земельное право, 2007, № 5, С. 62-69.

8. Гражданское право. В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов, М., 2002, 774 с.

9. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: Учебное пособие. М., 2003, 128 с.

10. Епифанцев А.В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере / Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук, Екатеринбург, 2007, 26 с.

11. Жилин Г.А. Комментарий судебной практики. № 5. М.: Юридическая литература, 1999, 317 с.

12. Журавлев Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма // Гражданское право, 2007, № 2, С. 14-17.

13. Закон РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99.

14. Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения / Автореф. дисс. … канд. юрид. наук, М., 2007. – 25 с.

15. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право, 2007, № 3, С. 25-27.

16. Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право, 2007, № 6, С. 18-23.

17. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ //...