Оценка недвижимости. Методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения.

Развитие рыночных отношений, приводит к трансформации системы государственной собственности, возникновению частных собственников и, соответственно, к перераспределению недвижимого имущества между субъектами прав собственности в аграрном секторе экономики страны. В результате единые объекты сельскохозяйственной недвижимости, под которыми понимается земельный участок с находящимися на нем улучшениями, становятся не только фактором производства, но и объектом сделок купли - продажи, т. е. полноценным товаром.
Возникла необходимость создания и реализации новой концепции эффективного управления как федеральной, так и региональной собственностью, собственностью различных организационно-правовых форм. Главной целью оценки недвижимости в экономике и в сельском хозяйстве, в частности, является повышение эффективности ее использования.
Проблема вызывает огромный интерес исследователей и экономистов – практиков к оценке недвижимости. Эффективное управление объектами недвижимости может быть обеспечено только на основе использования современных методов их экономической оценки и формирования единой базы данных с применением современных информационных технологий. Оценка приводит не только к эффективному использованию объектов недвижимости, но и росту привлекательности их для инвестиций.
Стоимостная оценка недвижимости является условием эффективности управления собственностью. Именно поэтому в настоящее время возникла необходимость в разработке концепции роста стоимости фирм, управления ими, составления программы антикризисного управления. По этой причине оказались востребованы результаты исследования проблемы и знания по оценочной деятельности.

Проведенные исследования позволили сделать следующие выводы и предложения:
1. На рынке недвижимости стоимость отражает изменение соотношения между уровнем спроса и уровнем предложения, а выражает стоимость товара и формируется под воздействием спроса и предложения.
Стоимость формируется за счет двух слагаемых: издержек производства, расходуемых на создание потребительной стоимости и ценности – денежного выражения полезности товара того или иного блага для потребителя. Она выступает, как денежное выражение слаженности интересов производителя и потребителя.
Стоимость и цена недвижимости обусловливается не только фактическими затратами труда на их производство, но и общественными потребностями в недвижимости в их структуре. Поэтому мы считаем что, в разработке конкретных методик оценки недвижимости следует учитывать не только затраты на производство объектов, но и ориентироваться на производственные возможности, учитывать потребности общества в их структуре. Это предопределяет необходимость учета степени редкости ресурсов и их соотношения с уровнем спроса на них, который в значительной степени является производным от уровня потребностей на продукцию. При стоимостной оценке недвижимости должны учитываться как затраты труда, так и ее предельная полезность. Такой теоретический подход в реальной ситуацию позволяет обосновать стоимостную оценку на основе учета, как производственных возможностей, так и влияния рыночных факторов.
2. Оценку объектов сельскохозяйственной недвижимости в условиях рыночной экономики целесообразно реализовывать на основе концепции синтеза классической и неоклассической теорий ценообразования. В этом случае стоимостная величина единого объекта недвижимости определяется не только с учетом отраслевых затрат, но и потребностей общества.
Для определения стоимости имущества необходимо использовать основные методы в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов. При этом следует обращать внимание на то, что существуют особенности...