Земельные сделки

§1. Понятие сделок с землей и общие правила их совершения
Сделка, согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоит на первом месте среди иных оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. На практике она является наиболее распространенным юридическим фактом, влекущим возникновение гражданских прав. Это не случайно, так как гражданский оборот предполагает совершение его участниками действий, которые способны порождать, изменять и прекращать гражданские права и обязанности в силу самого факта волеизъявления, то есть без санкционирования со стороны государства.
§2. Отдельные виды сделок с земельными участками
Помимо установления специальных правил, касающихся совершения любых земельных сделок, земельное законодательство содержит правила, регламентирующие совершение отдельных сделок с земельными участками, уточняя тем самым положения Части 2 ГК РФ об отдельных видах гражданско-правовых договоров с земельными участками.

Совершение сделок с земельными участками является один из наиболее динамично развивающихся институтов земельного права. В условиях отсутствия множественности форм собственности на землю в СССР существовал исключительно административный порядок перехода земель от одного субъекта к другому. Современное же земельное законодательство наряду с государственной формой собственности предусматривает частную форму собственности – собственность граждан и юридических лиц. К тому же, в ст. 25 Земельного кодекса содержится важное положение, согласно которому предусмотренные земельным законодательством права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и иными федеральными законами. Наиболее распространенным основанием возникновения, изменения, прекращения вещных прав, в том числе и прав на земельные участки, является гражданско-правовая сделка. а также важнейшим средством, опосредующим оборот имущества,
Сделка имеет огромное значение в земельных отношениях не только как юридический факт, порождающий, изменяющий, прекращающий права и обязанности их участников. Сделка опосредует оборот земли как недвижимого имущества, является основным правовым средством пользования и распоряжения ею.
Сделка является институтом гражданского права, носит гражданско-правовой, частный характер. Поэтому совершение всех сделок регулируется нормами гражданского законодательства. Но земля как предмет сделки имеет свою специфику, которая определяется ее важнейшим значением в жизни и хозяйственной деятельности человека, общества и государства. Основополагающим принципом земельного права является принцип приоритета охраны земли как природного объекта, основы хозяйственной деятельности перед ее использованием в качестве недвижимого имущества. Данный принцип пронизывает всю отрасль земельного права, в том числе и институт регулирования сделок с землей. Поэтому в силу названной выше специфики земельного права его нормами могут устанавливаться иные,...

Таким образом, под земельной сделкой можно понимать действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении земельных участков как особого предмета сделки. Наиболее распространенными сделками с земельными участками, обеспечивающими их эффективное использование, являются купля-продажа и аренда земельных участков.
Действия по совершению земельных сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельным законодательством устанавливаются специальные правила, регулирующие совершение сделок с землей, которые касаются оборотоспособности земельных участков, круга лиц, управомоченых совершать земельные сделки, сроков действия соответствующих договоров, дополнительных прав и обязанностей сторон, мер ответственности, предусмотренных за нарушение договоров, а также оснований для расторжения соответствующих договоров.
Изложенное выше наводит на следующие выводы:
1. в земельном законодательстве определяются пределы применения гражданского законодательства как к регулированию сделок вообще, так и относительно конкретных их видов в частности.
2. к нормам части второй ГК РФ устанавливаются дополнительные правила (особенности) относительно регулирования сделок с земельными участками.
3. нормы земельного законодательства о сделках применяются с учетом правил договорного регулирования, присущих гражданскому законодательств, то есть нормы земельного и гражданского законодательства о сделках взаимосогласованы.
Необходимость специального регулирования сделок с земельными участками предопределена разными принципами правового регулирования гражданских и земельных правоотношений. Названные отрасли права по-разному определяют приоритеты в вопросе о соотношении частного и публичного интересов. Но их комплексное применение при регулировании...