Купля-продажа земельного участка

Совершение сделок с земельными участками является один из наиболее динамично развивающихся институтов земельного права. В условиях отсутствия множественности форм собственности на землю в СССР существовал исключительно административный порядок перехода земель от одного субъекта к другому. Современное же земельное законодательство наряду с государственной формой собственности предусматривает частную форму собственности – собственность граждан и юридических лиц. К тому же, в ст. 25 Земельного кодекса содержится важное положение, согласно которому предусмотренные земельным законодательством права на земельные участки, в том числе и право собственности, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и иными федеральными законами. Наиболее распространенным основанием возникновения, изменения, прекращения вещных прав, в том числе и права собственности на земельные участки, является гражданско-правовая сделка. Среди прочих сделок с земельным участком, направленных на переход права собственности на него, особое место занимает купля-продажа как сделка, получившая наибольшее распространение в силу ценности и стоимости земельного участка.
Купля-продажа земельного участка имеет огромное значение в земельных отношениях не только как юридический факт, влекущий переход права собственности на земельный участок, но и как правовое средство, опосредующее оборот земли, ее переход от одного лица к другому.
Купля-продажа является институтом гражданского права, носит гражданско-правовой, частный характер. Поэтому ее совершение регулируется нормами гражданского законодательства. Но гражданский кодекс не знает специальной конструкции договора купли-продажи земельного участка. Также данный договор не предусмотрен и земельным законодательством. Поэтому к отношениям по купле-продаже земельного участка применяются правила о купле-продаже недвижимости.
Но земля как предмет данной сделки имеет свою специфику, выделяющую ее среди прочего недвижимого имущества. Данная...

§1. Понятие и предмет договора купли-продажи земельного участка.
Купля-продажа земельного участка является сделкой, направленной на отчуждение земельного участка и влекущей переход права собственности на него.
Гражданское законодательство не знает специальной конструкции договора купли-продажи земельного участка. Он включен в конструкцию договора купли-продажи недвижимости, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Соответственно, при совершении сделки по продаже земельного участка необходимо руководствоваться общими положения Гражданского кодекса РФ о договоре купле-продаже (§1 главы 30 ГК РФ) и его нормами, касающимися продажи недвижимости
§2. Форма договора купли-продажи земли. Заключение договора на торгах.
Договор купли-продажи земельного участка должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение которой влечет его недействительность. Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, государственной регистрации договора не требует. Но сведения о сделке вносятся в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
§3. Содержание договора купли-продажи земельного участка.
Содержание договора составляют совокупность его условий, определяющих права и обязанности сторон договора.
Сторонами в данном договоре являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать лишь собственник земельного участка либо иное уполномоченное им лицо. Обладатели иных земельных права — землевладельцы, землепользователи, арендаторы — не вправе распоряжаться земельными участками путем их отчуждения по договору купли-продажи и, соответственно, не могут выступать в качестве продавцов принадлежащих им земельных участков.

Купля-продажа земельного участка является наиболее распространенной сделкой, направленной на передачу права собственности на него. Таким образом, под куплей-продажей земельного участка можно понимать соглашение, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, соответствующий условиям договора, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить предусмотренную договором цену за него.
Правила совершения рассмотренной сделки устанавливаются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельным законодательством устанавливаются специальные правила, регулирующие совершение купли-продажи земли, которые касаются оборотоспособности земельных участков, круга лиц, управомоченых совершать такую сделку, некоторых условий договора, дополнительных прав и обязанностей сторон, мер ответственности, предусмотренных за нарушение данного договора, а также оснований для его расторжения.
Изложенное выше наводит на следующие выводы:
1. в земельном законодательстве определяются пределы применения гражданского законодательства как к регулированию сделок вообще, так и относительно совершения купли-продажи в частности.
2. к нормам части второй ГК РФ устанавливаются дополнительные правила (особенности) относительно регулирования данной сделки с землей.
3. нормы земельного законодательства о купле-продаже применяются с учетом правил договорного регулирования, присущих гражданскому законодательству, то есть нормы земельного и гражданского законодательства, в данном случае, являются взаимосогласованными.
Необходимость специального регулирования купли-продажи земельного участка предопределена спецификой земли, выделяющей ее на фоне иного недвижимого имущества, разными принципами правового регулирования гражданских и земельных правоотношений. Названные отрасли права по-разному...