Особенности учета и налогообложения при долевом строительстве на примере организации ООО «Полир-М»

В настоящее время долевое строительство прочно входит в повседневную жизнь, являясь инструментом для финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами жилья. Его смысл заключается в том, что долевые инвесторы вкладывают средства в строительство жилых домов, по окончании которого получают продукцию (квартиры), соответствующую переданным ими средствам. Отношения в области строительства с долевым участием регулируют следующие законодательные акты: Градостроительный Кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ; Гражданский Кодекс РФ (часть вторая) от 26.10.1996 г. № 14-ФЗ; Федеральный Закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»; Федеральный Закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Основным документом, регулирующим отношения между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком), является Договор участия в долевом строительстве, который заключается между сторонами в соответствии с нормами Закона № 214-ФЗ от 31.12.2004 г.
Анализ литературных данных позволяет утверждать, что правовая природа договора участия в долевом строительстве до конца не определена. Проблема заключается в том, что этот договор не поименован в Гражданском кодексе РФ, что усложняет ситуацию при возникновении споров по поводу условий договора и порядка его исполнения, ответственности по такому договору, порядка отражения операций по такому договору в учете. Конечную точку в возникающих между застройщиками и дольщиками спорах ставит суд, который вынужден квалифицировать отношения сторон по той или иной договорной схеме, применяя нормы по аналогии. Причем, как отмечено в литературе, единой судебной практики разрешения споров, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, на данный момент не сложилось.
Ряд авторов указывает, что договор участия в долевом...

1. В настоящее время нормативными документами по бухгалтерскому учету не установлен специальный порядок отражения застройщиком операций, имеющих место в долевом строительстве.
При этом, как показал анализ, проведенный выше, в литературе по бухгалтерскому учету содержатся достаточно обоснованные рекомендации по отражению всех основных операций застройщика в долевом строительстве: привлечение средств дольщиков, осуществление капитальных затрат в строительство, признание доходов и определение финансового результата.
2. Порядок применения указанных выше рекомендаций зависит от решения вопроса гражданско-правовой природы договора участия в долевом строительстве, определяющего порядок признания средств дольщиков, признания доходов застройщика и определения им финансового результата.
При этом в известной литературе отсутствует единый подход к решению этого вопроса, что обуславливает отсутствие единого мнения в вопросе отражения операций по такому договору.
При решении подобного вопроса целесообразно использование приведенной выше рекомендации - при определении гражданско-правовой природы договора учитывать специфику его применения: если заказчик-застройщик, привлекающий средства дольщиков, при этом еще и совмещает функции генерального подрядчика, то применять подход к договору участия в долевом строительстве с позиций договора строительного подряда, если же функции застройщика ограничены только лишь привлечением средств дольщиков и ведением учета привлеченных средств и осуществленных затрат, а все технические вопросы, в том числе и заключение договора строительного подряда с генподрядчиком, осуществляет привлеченный технический заказчик, то обоснованно рассматривать договор участия в долевом строительстве как инвестиционный.
3. Не разработана методика формирования себестоимости долевого строительства по каждому объекту, подлежащему передаче дольщику, вследствие чего ведение аналитического учета затрат по каждому дольщику организациями-застройщиками на практике...