Понятие и виды сделок с жилыми помещениями

Для анализа правовой природы сделок с жилыми помещениями необходимо, прежде всего, выявить юридический смысл понятия «жилое помещение». В свою очередь, прежде чем обратиться к вопросу о правовой природе жилого помещения и ответить на вопрос, является ли оно объектом недвижимости, необходимо определиться с понятием недвижимого имущества.
Действующее гражданское законодательство к недвижимым вещам отно-сит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ). При этом определение недвижимого имущества не раз подвергалось критике и в литературе неоднократно высказывались мысли и предложения о необходимости его корректировки . Наиболее общие признаки объектов недвижимости – незаменимость, делимость, целевое назначение и наличие определенных правил создания объекта и его использования. Но основной признак недвижимого имущества – связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба.
К признакам жилого помещения также могут быть отнесены такие признаки недвижимого имущества как незаменимость, делимость. Целевым назначением жилого помещения является проживание граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК). В соответствии с пунктом 3 статьи 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. При создании жилого помещения закон требует соблюдать определенные правила, такие, как экологические, технические, градостроительные, санитарно-эпидемиологические и др. Также закон устанавливает в отношении жилых помещений определенные правила, касающиеся эксплуатации объекта (зданий, сооружений), его использования (земельный участок).
Многоквартирный дом непосредственно связан с землей, соответственно, помещения обнаруживают связь с землей через дом, в котором находятся. По мнению А.В. Халдеева,...

Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Граж-данский кодекс Российской Федерации указывает на то, что собственник осу-ществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).
Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Тема сделок с жилыми помещениями, бесспорно, очень актуальна. Сделки с жилыми помещениями в нашей стране совершаются в больших количествах (более 7 млн. только в 2009 г). На практике в этой области возникает много вопросов и споров, в том числе и рассматриваемых в судебных органах.
Несмотря на вышеизложенное, избранная тема недостаточно разработана в юридической литературе. Однако здесь можно отметить работы П.В. Крашенинникова, О.Г. Курноскиной, Л.М. Хуснетдиновой. Данный факт также способствовал выбору автором работы данной темы. Одним из основных направлений данной работы является систематизация и обобщения отечественного опыта анализа сделок с жилыми помещениями.
Целью настоящей работы является освещение вопросов, связанных с со-вершением и исполнением сделок с жилыми помещениями. В работе дается правовая характеристика действий (необходимых или возможных) граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей на жилище. Поставленная в работе цель определяет следующие задачи:
проанализировать понятие «жилое помещение», дать общую характери-стику сделок с...

Содержание категории «жилое помещение» как объекта гражданских и жилищных прав определяется путем установления определенных государством требований, отражающих исходя из существующих социально-экономических условий и представлений о потребностях человека достигнутый в данном обществе уровень обеспеченности жильем. В данном качестве жилые помещения участвуют в имущественных отношениях как объекты, наделенные специальным правовым режимом.
Любое жилое помещение является недвижимой вещью, которой свойст-венны следующие отличительные признаки:
1. Жилое помещение – это предмет материального мира, который предназначен для удовлетворения определенных потребностей человека, а именно для удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании человека.
2. Жилое помещение является прочно связанным с землей, таким обра-зом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно.
3. Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, жи-лое помещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном, индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах.
4. Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно: систему правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте.
Понятие жилого помещения и его виды определены в Жилищном кодексе РФ.
Особенности сделок с жилыми помещениями по сравнению со сделками с другими объектами заключаются в специфике объекта и соответственно в регламентации. Классификация сделок с жилыми помещениями возможна по многим параметрам. Наиболее важным из них является наличие или отсутствие смены собственника жилых помещений. Смена собственника происходит в результате купли-продажи, мены, дарения, ренты, обмена, ипотеки, долевого участия в строительстве многоквартирных домов. Другим...